お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

「宝くじで1億円当たった人の末路」の持ち家論争について


いま、この本を読んでいます。
各テーマごとに筆者が専門家に対して質問する形式なんですが、賃貸・持ち家の話題がひどかったので、記事で取り上げてみました。

このテーマの専門家は石川さん。

この筆者を選んでる時点で結論ありきなきはしますが。

(以下、〇が石川氏の論)
〇ローンが払いきれなくなるリスクがある
→賃貸も同じです。むしろ賃貸のほうがすぐ追い出されますし、ローンの場合であれば銀行にかけあって条件交渉でリスケできます。当面金利払いだけになる事例もあります。
どちらが家を追い出されるリスクが高いかは明らかでしょう。

〇古くなった家は売っても残債が残る
→もちろん、そのリスクはありますが、
頭金を入れる、資産価値の落ちにくい流動性の高いエリアで買う、適正価格以下で買う、古くなる前に買い替える、など対策はあります。

いずれも、過度なローンを組んでいることが問題であり、収入に見合った物件を購入すれば大幅に上記リスクは減ります。

〇無理なローンを組んで家を買うのはハイレバレッジの投資商品を購入するのと同じ
→違います。ちゃんと実物資産の裏付けがありますので。

〇持ち家だと住まいを変えることがしにくい、固定化される。
→持ち家でも売ったり貸したりすればいいのですから、それは理由になりません。
現に私は数回引っ越してます。

〇「高齢者は家を借りられない」は嘘。(若者が減ってくるので、老後は借りにくいということはなくなると石川さんの理屈)
→そういう傾向はあるかもしれませんが、よっぽど切羽詰まってないと大家は老人に貸したがらないという構図は変わらないです。
孤独死などを一番大家は嫌いますから。
若者に不人気な物件であれば貸してもらえるかもよ、と言ってるに過ぎない。

〔(年金受給前といった)アーリーリタイアした場合のような収入がなく資産を取り崩しながら生活しようとしているような人だと借りづらいのでは?〕といった質問に対しては、
〇交渉事だから不動産屋に事情を話すしかないでしょう。
→これに至っては回答になってません。急にトーンダウンしてます。
それについては、キャッシュフローがあれば大丈夫ともいってますが、ほとんどの人にとって家賃相当のキャッシュフローなんて稼げないです。

こういったやりとりの後、最終的には、「賃貸派の末路は、人生の自由度が増す」、と結論付けてますが、そこに至るまでのアプローチが上記内容なので、まったく同意できませんでした。
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3月成績と売買記録

今月のパフォーマンスです。

3月成績
0.07%アップ(嫁口座1.9%アップ)

昨年末来成績
5.19%アップ(嫁口座10.73%アップ)

*いずれも現金のMRF分込みで計算。


と、トントン。そしてやっぱり嫁の成績に大きく負けております。って、運用してるのはいずれも私ですが。


〇売買
ワークマン・・・立会外分売で購入、5%程度上がって売却
M&Aキャピタルパートナーズ・・・好決算受けて売却

〇売却
はてな3930・・・セカンダリーで入りましたが、いまいち失敗。
ヴィレッジヴァンガードコーポレーション2769・・・損切り
ウェッジホールディングス2388 ・・・微益で暴落前に逃げ切り
SFPダイニング3198・・・さえない月次、株価のため
RVH6786・・・損切。売ったら上がってました。。。
やまみ2820・・・セカンダリーで入りました。いい感じで取れました。

〇購入
gumi3903
新電元工業6844
ハピネス・アンド・ディ3174
ニッポン高度紙工業3891
これらは、いずれも四季報オンライン情報から買ってみました。
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持ち株が好決算

最新号比修正率」と「会社予想乖離率」が高い銘柄として、先日紹介した新電元工業以外にも、ハピネス・&・ディ3174を買ってました(それぞれ73.9%、72.4%)。
今日ザラバ後に好決算&自己株式取得のIRが出てます。
明日の株価に期待が持てます。

ただし、ほかにも同条件で選んで買ってたのが3891 高度紙。
これは持ち株の中で今日一番の下げ。

なかなか難しいものです。。。

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1億までいくには

最近1億&リタイヤという話題に触れることが多いんで、これをテーマにして考えてみました。
資産1億円ぽっちでリタイアする人の末路





いきなりどかんと1億が天から振ってわいてくるということはありえない(宝くじを除く)ので、そこまで行くためのアプローチ法を考えてみます。(自戒も込めて)

まずは
<学生時代>
なるべく若いうちから株式投資をしておくこと。時間を味方につけたいところ。
こづかいやバイト代、お年玉などの資金を充てる。
このとき増益・増配傾向の強い企業を選ぶ。
配当金は一切手を付けず再投資。
なるべく早く資本家側に行っておくこと、という意味と、自然と経済に関心を持つメリットがあります。
イメージはこの人。
Value Investment since 2004

<就職後>
1.給与は理想は1/4は貯蓄or投資に振り向ける、できれば天引きで。
これは本田静六さんという方の有名な投資法です。


2.就職後は早いうちに住宅ローンを組んで持ち家を買っておく。
流動性の高い、大都市圏、駅近、築15年以内のマンションにする、できれば住宅ローン減税を享受すること。
くれぐれも、賃貸で貴重な資金を掛け捨てにしない。
これを10年以内に引っ越しをしながら繰り返す。
イメージは、著作でいうと沖有人さん、ブログでいうとマンションマニアさん。

マンションマニア


取得時3%の配当利回りでも増配を繰り返してたら1億になった時には、3%以上の大幅に高い配当利回りになってるはずです。
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今週エントリーした銘柄

いくつか銘柄を整理した結果キャッシュポジションが増えたため、先週末は四季報更新時期ということも重なり、新たな銘柄を探してました。

今年から四季報オンラインを契約したことで、
最新号比修正率が一目でわかるようになりました。
これに加えさらに、会社予想乖離率も検索条件に加えてみます(いずれもニコちゃんマークで表記されてますimg_4369d46bfbfb5851c4af35a7c364ea7a137520.jpg)。
これを利用して、選んだのが、
新電元工業(6844)
営業増益率 376%  最新号比修正率 58.3%  会社予想乖離率 58.3% と、通読した限りではトップクラスの数値。
さらに、貸借倍率0.5倍というのも需給面でプラスに働く、と思い、週初に購入。
今のところ22日に大きく下がりマイナスです(この日すこしナンピンしました)。

3つの材料があるので、かなり期待してるんですけど、さてどうなることやら。

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配当金生活するということ<住居コストについて>

都営住宅

配当金収入は給与所得とは分けて見られるので、都営住宅への入居が0円ということで申し込みできそうです。

「給与収入」の欄は家族のうち、収入のある人が1人だけの場合で、その人の収入が給与である場合です。その他の場合は「所得金額」の欄をご覧ください。

「所得金額」とは、給与の源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄の金額、あるいは確定申告書の所得金額の合計欄の金額です。年金の方は課税証明書(または非課税証明書)でご確認いただくと便利です。

(東京都HPより)

そうなると、例えば上記の都営住宅であれば、家賃3万で済みます。
なかなか民間住宅で3万というのはないと思いますので、こういった面でも優遇されるわけです。

もっと踏み込んで考えると、、「実家住まい」すれば住居費ゼロが実現できますが。


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配当金生活をするということ。

「配当金生活の優位性、というかズルさ」/ひとり配当金生活
こちらのブログで知ったのですが、株の配当金だけで生活するといういことは、
・配当は分離課税のため、総合課税の所得税はゼロ円となる。
・そのうえ、住民税は非課税。
・そうなると、国民健康保険は減免される。
・高額医療費の自己負担額最高が8万強のところ、3.5万ほどになる。
・年金保険料も免除受けられる(支給が半額になるが)

これに対して、記事にも書いてますが、上記は弱者に対する救済措置を念頭に置いてる仕組みのわけであります。

そこまで努力して株で稼いだことは評価に値しますが、楽した方が得をする仕組みというのはやはり問題あります。
資本主義国家の不思議な歪みであります。



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来週はgumi狙い。

来週は四季報先取り銘柄狙いで、
gomi、じゃない、gumi(3903)を狙ってみたいと思います。
3・1に増益修正されてます。
もちろん、短期勝負用です。
まったくゲーム業界、分からないので。。。

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